解構保險版以房養老產品鏈
楊芮
"以房養老"僅作為熱門概念的時間已經剩下不多瞭，試點保險機構所涉及的"以房養老"的產品鏈條已日趨成熟，即將進入市場。
近日，作為一直參與以房養老課題研究的專業人士，幸福人壽高管曲和磊向《第一財經日報》解析瞭保險版"以房養老"產品的設計思路，揭示"以房養老"產品鏈。從本質上而言，"以房養老"產品和其他保險產品一樣，但反應鏈條更長，涉及環節更多。
具體而言，大致的產品鏈條如下。提出需求：老人與保險公司雙方達成初步參與計劃→選擇第三方評估機構：由保險公司和老人商量選擇並對房屋進行評估→產品測算：在評估價值的基礎上，保險公司會根據產品測算，根據不同房價、不同老人的不同年齡、對房屋預期增值的不同等因素測算出老人每月領取的養老年金→雙方達成共識→保險公司盡職調查：即保險公司確認房屋產權，查看房屋有無抵押狀況，產權是否有其他瑕疵等，且完成所有抵押需要的手續→猶豫期後，保險合同正式生效→老人開始領取養老金，直至去世→去世後，保險公司和傢人對房產的處置。
實際上，在整個反應鏈條中，"以房養老"產品一直存在的難點和爭議點均集中於產品測算和老人去世後對於房產的處理兩個環節。
產品測算難題
無論是正向還是反向聲音，"以房養老"向前踉蹌邁步的過程從未停止。提出"以房養老"概念已有多年，但一直在概念層面沉浮的狀況一直到去年9月出現轉折點。
國務院去年9月下發意見，明確要"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"，之後保監會即組織瞭包括幸福人壽、泰康人壽、平安人壽[微博]、新華人壽、合眾人壽、中宏人壽、中美大都會人壽在內的7傢保險公司組成瞭課題組。
"接觸'以房養老'產品的時間雖然不算很長，但是對於養老保障和養老需求我都有瞭不一樣的概念和認知。"提及和"以房養老"的淵源，曲和磊說，"在我走訪眾多老年人傢庭的時候，感觸非常多，其實對養老的需求量遠比我們之前想象的要大，對於生活條件的改善可以說是很多老人的基本訴求。現在保險公司的養老產品很多，保險本來就應該和養老連在一起，而且保險公司其實有完整的養老保險系列，不同的人有不同的需求，會選擇不同的產品。而'以房養老'從本質上而言就是養老保險產品鏈的拓寬，對應現在還未覆蓋的需求。"
曲和磊進一步表示："以房養老最大的不同應該說是目前首款非貨幣形式購買的養老保險產品，且對應老人的年齡段有所不同，專門針對60歲以上的老人。也就是說，無論是從年齡段還是需求上，該產品都是一種完善和豐富。"
在"以房養老"產品中，產品測算這個難點是保險公司態度審慎的主要原因之一。業內分析人士表示，保險公司保持態度審慎的原因主要有房價下行風險、產權糾紛和房屋處置風險以及其他風險等。
其中，房價下行風險是"以房養老"產品測算環節所涉及的內容。曲和磊稱："產品測算實際上會涉及到一個復雜的體系，這其中簡單的話可以理解為保險公司測算出的養老年金會有一些決定因子，包括房價、老人年齡、對房屋的預期增值以及一些基礎性的指標等。"
而保險公司的風險則與對房價的預期假設相關，而房價的下行亦會影響保險公司的判斷。更準確地說，對房價預期的準確性是非常重要的。如果僅從產品角度而言，其實對於房價的判斷最重要的是一致性，即保險公司和老人之間所達成的共識。如果老人和保險公司對房價分歧很大，就難以達成共識。
房產處置爭議
橫在公司面前的，除瞭房價風險，還有一大風險，即房產處置爭議的風險。根據保險公司對於投保人所抵押房產增值的處理方式不同，以房養老產品一般可分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。
參與型產品是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品則指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬於投保人。
而在"以房養老"產品鏈條中，最後一環對房產的處置也是保險公司可能面臨的爭議和問題。實際上，在給老人發放養老金的過程中，保險公司會累計出發放的總額，當老人過世時，無論是失獨老人還是無子女老人，均由指定繼承人或法定繼承人做出選擇。舉例而言，比如老人共領取瞭300萬元養老金，此時繼承人可以選擇將300萬元退還給保險公司，解除房產質押，合同終止。另一種選擇是繼承人選擇由保險公司處置房產，賣房收入假設為350萬元，保險公司將多餘的50萬元返還繼承人。
這也是上述保險公司產品測算中所面臨的房價風險的體現，比如對於賣房收入的估算高瞭，房價下行後，損失將由保險公司承擔。
事實上，這其中投保人、繼承人和保險公司之間的身份變化都可能引發爭議。不過，曲和磊表示："反向抵押不是把房子拿來換取保險，房子的產權、居住權、所有權都沒有發生變化。如從這個的意義上來理解，房屋的產權和後來的繼承問題理論上都不會引發爭議。"
對於"以房養老"產品的市場容量問題，據一傢券商機構測算，中國國內滿足相關展業要求的保險機構約有33傢，也有觀點稱以房養老對規模會有設限，單個保險公司接受抵押房房屋信貸利率利率多少免費諮詢試算產的評估值不得超過4%。對一個萬億資產規模的公司而言，開展"以房養老"的規模上限為27.6億。
上述業內人士還透露："上限的存在是為瞭保證試點的安全性，也是監管層態度的審慎。而盈利性並不是保險公司首要考慮的問題，而在'以房養老'的過程中，衍生中的上下遊產品鏈保險公司亦有關註，如推動延伸服務、老年人護理等業務模式。"
此外，目前一直尚無結論的土地使用權續期問題對目前非參與型的"以房養老"產品的影響並不大，因為反向抵押中並不涉及到產權的變化，但參與型產品則另論。多位接受采訪的業內人士亦期待一系列加速"以房養老"落地生根的催化劑，如土地使用權續期明確化、貸款保險、政府補貼和稅收減免等。
新聞來源信貸整合信貸年息http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-06/08064348895.shtml
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